İmar mevzuatımıza göre tüm yapılar bir düzene ve kurala bağlanmıştır. 3194 sayılı İmar Kanununun 21. maddesinde tüm yapıların ruhsata tabi olduğu belirtilmiştir. Bu nedenle kamu idaresinin bilgisi ve izni haricinde yapı yapılması olanağı bulunmamaktadır.

İmar Hukuku, İdare Hukuku’nun alt dalıdır. İmar Hukuku, Türkiye’de henüz tam olarak anlaşılamamış ve uygulamada çok sayıda hatalara rastlanılmaktadır.

3194 sayılı İmar XE “İmar"  Kanunu ise İmar Hukuku XE “İmar Hukuku" nun temelini oluşturmaktadır. İmar hukukunun alt ana başlıklarına baktığımızda,

1-İmar Planları,

2-İmar Uygulamaları (18. madde, 10/c madde, Ek Madde 1 gibi),

3-Yapı Ruhsatı ve Fenni Sorumluluk (Mühürleme-yıkım ve para cezaları),

4-Kamulaştırma,

5-Eski Eser (Korunması Gerekli kültür ve Tabiat Varlıkları) ve

6-Yargılama Usulü başlıklarını sıralayabiliriz.

3194 sayılı İmar XE “İmar"  Yasasının 2. maddesinde, belediye ve mücavir alan XE “Mücavir Alan"  sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapıların, bu kanun hükümlerine tabi olduğu belirtilmiştir. Bu maddede yapılar “resmi” ve “özel” olmak üzere iki gruba ayrılmıştır.

İmar XE “İmar"  Kanununun 3. maddesinde, herhangi bir sahanın, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamayacağı kuralına yer verilmiştir. Bu maddede, bir sahanın imar XE “İmar"  planı XE “İmar Planı" nın bulunması halinde o sahanın bulunduğu bölgenin planına aykırı amaçla kullanımının olamayacağı vurgulanmıştır. Yine, bir sahanın bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamayacağı açıklanmıştır.

İmar XE “İmar"  Kanununun 5. maddesinde, karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yer altı ve yer üstü inşaat ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesisler “yapı XE “Yapı" ” olarak tanımlanmıştır.

Aynı maddede “Bina XE “Bina" ” ise, kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar olarak tanımlanmıştır.

Bu tanımlara göre yer altı ve yer üstü inşaatı ile yapılan her tesis yapı XE “Yapı"  tanımı içine girmektedir. Örneğin, yer üstü inşaatı ile yapılan bahçe duvarı yapıdır. Yapının yukarıda yer alan tanımda belirtilen özelliklere sahip olması halinde bina XE “Bina"  niteliğine kavuşmaktadır. Öyleyse, binanın yer altı inşaatı ile yapılan temeli yapıdır. Ancak, temel, tek başına yukarıda yer alan “bina” tanımına girmediği için bina olarak nitelemek mümkün değildir. Yine, binanın her bir duvarı, balkonu ve çatısı tek başına yapı niteliğindedir. Böyle olunca da, binanın inşaat ile yapılan her bir kısmı yapı kavramı içine girmektedir.

İmar XE “İmar"  Kanununun 32. maddesinde, yıkım kararı verilecek yapılar, bu Kanun hükümlerine göre ruhsat XE “Ruhsat"  alınmadan yapılabilecek yapılar hariç; ruhsat alınmadan başlanılan veya ruhsat ve eklerine aykırı olan yapılar olarak belirtilmiştir. Bu madde de, imar XE “İmar"  mevzuatına aykırı olan yapıların yıkılması hükmü yerine “ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı” olan yapıların yıkılacağı hükmü getirilmiş ve anılan maddede buna ilişkin kurallar düzenlenmiştir. Yukarıda bahsedilen Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği XE "Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği" nin 4. maddesinde, muhtarlık izni XE “Muhtarlık İzni" , köy ve mezraların yerleşik alanı XE “Köy ve Mezraların Yerleşik Alanı"  ve civarında, köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlarca, konut, hayvancılık veya tarımsal amaçlı yapı XE “Yapı"  yapılabilmesi için ilgili köy ihtiyar heyetince verilen yazılı izin olarak tanımlanmıştır.

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği XE "Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği" nin 52 ve 63. maddelerinde yer alan sınırlamaların üzerinde inşa edilen yapılar, İmar XE “İmar"  Kanununun 27. maddesi kapsamı dışında olması nedeniyle muhtarlık izni XE “Muhtarlık İzni"  alınmadan yapılan yapılar XE “Muhtarlık İzni Alınmadan Yapılan Yapılar"  olmayıp ruhsatsız yapı XE “Yapı"  niteliğindedir. Çünkü muhtarlık izni ile yapılabilecek yapılar yasa ve yönetmeliğin belirlediği koşul ve ebattaki yapılardır. Birbirine benzer iki adet tanımı yapılan imar XE “İmar"  mevzuatına aykırı yapı XE “İmar Mevzuatına Aykırı Yapı"  terimi, kısaca ruhsat XE “Ruhsat"  alınmadan yapılabilecek yapılar hariç; ruhsat alınmadan başlanılan ve ruhsat ve eklerine aykırı olan yapı şeklinde belirtilmiştir. Bu özet ifadede, “ruhsatsız yapılar XE “Ruhsatsız Yapılar" ”, usulüne uygun olarak izin alınarak yapımına başlanılması halinde imar mevzuatına aykırı yapı kavramına girmeyen, sadece ruhsatsız olması nedeniyle hakkında yıkım kararı verilebilecek yapılar anlaşılmalıdır. Ruhsatsız yapı terimi içine, hiçbir şekilde ruhsata bağlanması mümkün olmayan yapılar da girmektedir.

İmar XE “İmar"  mevzuatında yapı XE “Yapı"  ile ruhsat XE “Ruhsat"  (izin) arasında çok sıkı bir ilişki kurulmuştur. Bu bağ, daha inşaata başlanmadan, alınması zorunlu yapı ruhsatı ile başlamakta ve inşaatın devamı sırasında denetim yoluyla sürmekte ve oturma izni (iskan ruhsatı) ile sona ermektedir. O nedenle inşaatın imar XE “İmar"  mevzuatında aranan şartları taşıyıp taşımadığının ve yapı emniyeti olup olmadığının denetlenmesi, o inşaatın ruhsata (izne) bağlanması ile olanaklıdır.

İmar XE “İmar"  Kanununun konuya ilişkin emredici, herkesi bağlayıcı ve bundan ötürü mahkemelerce de re’sen (kendiliğinden) gözönünde tutulması zorunlu bu hükümleri karşısında, yüklenicinin, ruhsatsız olarak bir inşaata başlayamayacağı, arsa XE “Arsa"  sahibinin de yükleniciyi ruhsatsız inşaat yapımına zorlayamayacağı açık - seçiktir.

İmar XE “İmar"  Kanunun 20. maddesi, yapının uyacağı düzenleyici işlemleri sırasıyla göstermiştir. Bu sıralamaya göre yapı XE “Yapı"  öncelikle imar XE “İmar"  planı XE “İmar Planı" ndaki hükümlere uygun olarak yapılacaktır. İmar planı XE “İmar Planı" nda hüküm bulunmayan hallerde ilgili imar yönetmeliğinde bulunan düzenlemelere uyulacaktır. Yapı XE “Yapı" , imar planı ve ilgili imar yönetmeliğiyle birlikte ruhsat XE “Ruhsat"  ve eki olan projelere (mimar, statik, vb.) uygun olacaktır.

3194 sayılı İmar XE “İmar"  Kanunu dışında diğer kanun ve yönetmeliklerde de yapıların veya yapı XE “Yapı"  yapacak olanların uyması gereken kurallara yer verilmiştir. Örneğin, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu, 3621 sayılı Kıyı XE “Kıyı"  Kanunu, 775 sayılı Gecekondu XE “Gecekondu"  Kanunu, 2981/3290 sayılı İmar Affı Kanunu, 2872 sayılı Çevre Kanunu, 6831 sayılı Orman Kanunu, 3572 sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerin Aşılattırılması Hakkında Kanun, 2982 sayılı Karayolları Trafik Kanunu gibi kanunlar ile Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik, 2981 sayılı Kanunun Uygulanması Hakkında Yönetmelik, 3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliği XE "Tip İmar Yönetmeliği" , Gecekondu Kanunu Uygulama Yönetmeliği, Kıyı Kanunu Uygulama Yönetmeliği, Karayolları Kenarında Yapılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik, ÇED Yönetmeliği, Su Kirliliğinin Önlenmesi Hakkında Yönetmelik, Gayrısıhhi Müessese Yönetmeliği, Tarım Alanlarının Korunması Hakkında Yönetmelik, Turizm Merkezleriyle ilgili Yönetmelik, belediyelerce hazırlanan yönetmelikler gibi bir çok yönetmelikte yapının ve yapı yapacakların uyması gereken kurallar bulunmaktadır.